作家  |  王晗玉

裁剪  |  张帆

日前，商场音书称阿里巴巴正以约 70 亿港元的价钱洽购位于香港铜锣湾的港岛壹号中心。要是往来达成，这家科技巨头的香港办公室将从现在租用的时期广场，搬进自家捏有的铜锣湾新晋地标。

内资大厂赴港置业，或在一定进度上体现了香港房地产的诱惑力正在还原。

香港股市则比楼市先一步开释"吸金智商"。从岁首南下资金涌入鞭策港股领涨环球，到 7 月环球外资加快回流，至 10 月 10 日，恒生指数年内已累涨 54.22%，恒生科技指数更是高涨 66.29%。

而总结历史上的指数走势也可发现，香港股市频频对楼市具有最初效应。把柄 Wind 数据，2015 年 8 月于今，代表香港楼市价钱的华夏城市最初指数圣洁与恒生指数走势一致，且前者基本滞后数个月。

华夏城市最初指数与恒生指数趋势对比 图源：Wind

来到当下，恒生指数投入新一轮高涨周期，商场又频有内资、外资抄底房地产的动态传出，这是否将鞭策香港楼市走向企稳乃至复苏？

香港房钱、楼价王人涨，阿里买楼锁死成本？

刻下商场面传阿里巴巴意欲购置的港岛壹号中心位于告士打谈 281 号，为一幢 24 层的甲级写字楼，由文采东方旅舍集团捏有。该写字楼总面积约 50 万开阔英尺，零卖楼面约 5.5 万开阔英尺，每层楼面面积跳动 2 万开阔英尺。

据商场音书，阿里巴巴洽购的是这栋写字楼最顶的 13 层楼面，总面积约 27 万开阔英尺。以 70 亿港元的往来价钱蓄意，十分于每开阔英尺 2.6 万港元。

要是往来达成，阿里巴巴将告别多数内地大厂在港租用办公室的传统，一旦变身业主。

而在香港住宅房钱、楼价王人涨，写字楼租出需求增强、房钱跌幅收窄的趋势下，一次性"买断"，也意味着阿里巴巴能以刻下较低的价钱和资金成本捏有办公物业，并招架昔时可能发生的房钱成本高涨。

本月 8 日，谢意梁行香港董事总司理萧亮辉就曾提到，本年三季度香港甲级写字楼的净吸纳量及新租出成交仍保捏活跃，昔时两三年香港写字楼商场暂无新神气落成，将投入库存与新货的消化期。其中，中区写字楼进展最好，三季度房钱跌幅进一步收窄。

而关联到私东谈主住宅商场，香港房价已结安谧实连结涨了四个月。

9 月，香港差饷物业估价署最新数据涌现，7 月份香港私东谈主住宅楼价指数报 287.9 点，环比上升 0.4%，并已连升四个月，累计升幅跳动 1%。这是自 2023 年 1-4 月后，该方向再度出现"四连升"时势。

而香港房钱水平更为坚挺，至 7 月份已连结八个月高涨。7 月房钱指数报 196.3 点，接近 2019 年 8 月的历史高位 200.1 点。

2025 年 7 月香港住宅房钱指数冲到了 196.3 点，连结 8 个月高涨，创下近 6 年新高。私东谈主住宅房钱指数已连结 7 个月上升，地铁口房源空置率普遍低于 3%，部分区域房钱文告率可达 4%-5%，造成"房钱托底、房价稳升"的良性轮回。

据华泰证券统计，此前香港住宅房钱文告率投入上升通谈。适度 2025 年 3 月，A 类（袖珍单元）至 E 类（大型豪宅）单元的房钱文告率区别为 3.7%、3.2%、2.8%、2.6% 和 2.4%。而其时部分银行按揭利率一度低至 2%。

图源：华泰证券商酌所

房钱文告率高于房贷利率，意味着香港房地产商场租售比进一步诱导，造成 "供平过租" 款式。这一变化改善了房地产的投资属性，也为后续商场需求开释与复苏奠定了基础。

这一布景下，阿里巴巴抄底房地产的音书，更像是为香港楼市注入了一针强心剂。

"股楼共振"或将重现

与大厂抄底开释的积极信号访佛，自 2024 年 9 月以来，港股全体高涨的态势也为楼市企稳开释了催化剂。

一方面，追随港股 IPO 回暖，香港金融业复苏，鞭策香港甲级写字楼在本年前三个季度需求及租出能源增强——行为香港经济的中枢，金融业在写字楼租出商场占比跳动 50%，该行业向好可带动其他行业租出需求。

另一方面，更病笃的是，总结此前几轮恒生指数的牛市，也总在后续带动了香港房地产商场的捏续闹热。

如 2003 年 SARS 后的经济复苏阶段，恒生指数从 2003 年 3 月的 8634 点涨至 2007 年 10 月的 31353 点，涨幅达 263%，而私东谈主住宅成交量同比增速在 7 个月后转正，楼价同比增速则在 11 个月后回升。

SARS 后复苏周期，香港股市、楼市成交量复苏节律对比，图源：华泰证券商酌所

SARS 后复苏周期，香港股市、楼价复苏节律对比，图源：华泰证券商酌所  

又如 2009 年 QE 货币宽松周期中，恒生指数触底后 5 个月，楼市成交量运转反弹，8 个月后楼价结束同比正增长。

QE 货币宽松周期，香港股市、楼市成交量复苏节律对比，图源：华泰证券商酌所

QE 货币宽松周期，楼价复苏节律对比，图源：华泰证券商酌所

基于几轮周期的指数趋势对比，华泰商酌以为，香港股市与楼市在趋势上存在联动关系，恒生指数的高涨频频最初于楼市成交量和价钱的诱导。

集中刻下来看，这一规则似乎仍在不绝。

2024 年 9 月以来，港股商场全体迎来估值诱导，恒生指数已捏续高涨超 44%，而香港私东谈主住宅楼价指数也从本年 3 月连结高涨。

华夏地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰默示，港股近日进展强势，恒指回升，投资者信心回流，资金又松动，楼市当然不错搭上"顺风车"。

谢意梁行则预测，2025 年全年香港楼市成交量有望达到 58000 至 60000 宗，全年楼价有望止跌回升至最多升 2%。

是工夫去香港买楼了？

股市活跃拉动下，后续香港楼市复苏还有三个驱开拔分：股市带来的金钱效应、供需结构以及利率水平。

起首，跟着港股商场估值诱导，更多中概股、内资科技股和消耗股遴荐赴港上市，进一步推升了港股商场的活跃度。2025 年上半年港股 IPO 融资额重夺环球首位。本钱商场带来的金钱效应外溢至楼市，有望造成 "股市活跃—资金流入—楼市回暖" 的正向轮回。

其次，在供需层面，从港府供地量来看，2025 年 1-2 月地政总署卖大地积近 6 万平，已跳动 2023 年全年。总供应畛域保管高位，反应需求复苏去化速率有所改善。

更病笃的是，在影响香港楼市的中枢变量上，利率走势已明确指向"永久下行"。由于香港推行联系汇率轨制，不同期限的 HIBOR 利率均受好意思联储货币计谋主导。2025 年好意思联储捏续降息且预期昔时捏续降息的趋势显然。

落实到楼价上，谢意梁行统计涌现，至 9 月香港全城二手房每开阔尺报价回升至 12500 港元，较 8 月环比微涨 0.02%。

同期，楼市成交数据的改善更显然。本年前 8 个月，香港新址、二手房成交量区别为 1.3 万份和 2.7 万份，同比区别增长 13.9% 和 13.8%。9 月单月，香港二手住宅注册量达到 3351 宗，环比高涨 29.3%。

楼市销售呈现"量价王人升"态势，而香港房钱水平已率先回升至历史高位。至本年 8 月，香港三大板块房钱水平全体稀奇 2019 年 8 月的高点。

图片数据来源：香港差饷物业估价署、Wind

值得注视的是，传统中房钱最低的新界自 2024 年底以来房钱涨幅冉冉跳动港岛和九龙。究其原因，则是前年港府"高才通"商酌诱惑普遍内地东谈主才及留学生涌入，导致商场对新界板块的大围、元朗等租出需求昌盛，同期当地新增供应有限，供大于求鞭策新界房钱高涨。

不外就房钱文告率来看，新界仍不足港岛和九龙。因此关于投资客而言，后两者依然置业首选。

图片数据来源：安堵客

尤其在本轮金融业复苏撑捏香港楼市回暖的布景下，金融业办公租出、购置需求栽培，金融从业者收入水平与服务情景亦同步栽培，首先受益的势必是金融企业扎堆的"港岛精英圈"。该地楼市也更易取得"金融东谈主才房钱托底、产业结构带动需求"的房价撑捏。

瞻望后续，多家机构对香港楼市捏乐不雅作风。华泰证券估计，本年下半年香港私东谈主住宅成交量价将企稳回升，2025 年、2026 年景交量同比区别增长 3%、5%，成交价钱同比区别高涨 0%、3%；瑞银估计，要是好意思联储捏续减息且好意思国长债息率着落，2025 年香港楼价及房钱将同步上升 5%-10%；财通证券则判断，香港楼市已投入新一轮复苏周期，腹地诱导商与买卖运营商将率先受益。

不外，商场仍需警惕潜在风险。刻下香港已完工未售的私东谈主住宅库存达 28000 套，去化周期跳动 21 个月开云(中国)Kaiyun·体育官方网站-登录入口，高于历史均值的 9.3 个月，库存压力可能制约房价高涨幅度。此外，好意思联储降息节律亦存在不细目性，重叠环球经济复苏放缓等身分，也可能影响资金流入香港商场的节律。